Quy định pháp luật và những bất cập trong thực tiễn khi mua đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ thể được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Cơ sở pháp lý: Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Với quy định pháp luật nêu trên, có thể thấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) là một trong những giấy tờ bắt buộc khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, về mặt pháp lý, đây là giấy tờ xác lập quyền sở hữu, công nhận quyền sở hữu của chủ thể đối với mảnh đất.
Thực tế tồn tại rủi ro trong thủ tục chuyển nhượng khi chưa có giấy tờ pháp lý này.
Trong thời gian gần đây, diễn ra không ít tranh chấp xoay quanh nội dung nhiều chủ thể giao tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại không được cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Chẳng hạn như trường hợp Công ty TNHH MTV An An Hòa (Núi Thành, Quảng Nam) – chủ dự án Khu dân cư thị trấn Núi Thành (giai đoạn 2). Theo đó, vì niềm mong mỏi sở hữu một mảnh đất, đồng thời nghĩ rằng bên môi giới đã nhận giấy tờ chứng minh chứng nhận quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư là Công ty, nên nhiều người dân đã chấp nhận giao tiền cho các môi giới bất động sản thông qua việc ký kết vào giấy giao – nhận tiền, giấy đặt cọc để mua những lô đất thuộc dự án – dù những giấy tờ này không có giá trị như hợp đồng chuyển nhượng. Trong khi đó, Công ty TNHH MTV An An Hòa – chủ sở hữu của các thửa đất trên vẫn chưa ký nhận biên bản đặt cọc hay chuyển nhượng cho bất kỳ bên môi giới nào và Công ty TNHH MTV An An Hòa cũng không phải là bên có nghĩa vụ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các giao dịch nói trên.
Như vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích tốt nhất cho mình, mặt khác cũng tránh rơi vào tình trạng mất tiền oan, thì khi xác lập giao dịch, chủ thể nhận chuyển nhượng cần nghiên cứu kỹ lưỡng, xem xét giấy tờ hợp pháp của bên chuyển nhượng (hoặc bên môi giới), thường là sổ đỏ (nếu có) hoặc ký kết vào hợp đồng chuyển nhượng cụ thể, để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
